La vivienda de obra nueva alcanza precios históricos en la Comunitat mientras sube también el coste de construcción

Aunque los últimos informes apuntan a una bajada de precios en el mercado inmobiliario en general, no se prevé que esta tendencia se traslade a la obra nueva. «Habrá menos promociones de obra nueva de las que tenemos», «fundamentalmente por el aumento de costes de construcción», y «eso va a hacer que siga siendo más cara», ha advertido el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza, Luis Fabra, que ha presentado esta semana el 'Informe del Mercado Inmobiliario de Valencia' relativo al cuarto trimestre de 2022, publicado el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (API), el Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario (GAMERIN) y la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Valencia (APIVA).

En la Comunitat Valenciana, el 87,36% de las viviendas que se compraron el año pasado fueran usadas y la obra nueva solo supuso un 12,64% del total de compraventas, el menor porcentaje de entre todas las comunidades autónomas. Aunque se prevé una bajada generalizada del precio de la vivienda, en opinión de Luis Fabra, no se esperan reducciones de precio en el mercado de obra nueva a lo largo de 2023.

El responsable de la Cátedra de Mercado Inmobiliario ha explicado que el mercado de vivienda usada y el de obra nueva son «dos realidades distintas» en cuando a las tendencias de precios y que «poco tienen que ver las características físicas» de las viviendas de ambas modalidades. Así, mientras «la obra nueva tiene peor localización» normalmente, ha destacado su «grado de avance» en cuanto a materiales o eficiencia energética.

Visados de obra nueva

El estudio refleja que el número de visados de dirección de obra que se concedieron para construir viviendas en la Comunitat Valenciana fue de 10.851 en 2022, un 2,01% más que el año anterior. En cambio, hubo 12.535 compraventas de vivienda de obra nueva, lo que deja una ratio de 0.87 visados por cada compraventa que se firmó.

Aunque se trata de un «notable grado de equilibrio», puede dar lugar «a cierta escasez en la medida que se mantenga el nivel de demanda de vivienda nueva».

Luis Fabra ha explicado que hay una «tendencia a la baja» en el número de visados que se tramitan, «fundamentalmente por los costes de construcción, y eso que se están moderando».

En el actual contexto inflacionista, los costes de materiales y mano de obra se han incrementado en el último año un 9,7%, con un aumento del 14,3% en materiales y del 2,2% en mano de obra. El desglose por materiales muestra como los crecimientos más intensos se han registrado en acero, vidrio, madera, cal, yeso y materiales sintéticos.

Por ejemplo, el precio del acero se ha disparado un 26,14%, el de la cal ha escalado un 43,17%, el yeso ha subido un 43,17% y el hormigón un 19,92%, detalla el informe de los agentes de la propiedad.

«Se ve una baja incitativa en cuanto a la obra nueva, la Comunitat Valenciana es la comunidad con menor porcentaje de compraventas de vivienda nueva y, lógicamente, el escenario no es favorable desde el punto de vista del mercado inmobiliario. Se han encarecido mucho los costes de producción. En ese escenario, si no se es capaz de repercutir los costes a los compradores, el volumen de obra que se lanza al mercado es menor», ha expuesto Fabra.

Fabra ha apuntado también que «puede haber una dificultad de suelo, pero tampoco hay mucho ánimo de lanzar producto en cuanto a las características especiales de la obra nueva: tú inicias un proyecto que vas a colocar dentro de dos o tres años. En esos años, en el contexto actual, es difícil animarse a este tipo de negocio».

Por su parte, el portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Vicente Díez, ha indicado que «los promotores no pueden hacer obras porque hay poco suelo lo suficientemente desarrollado como para poder iniciarlas».

Así, en un escenario en el que además el precio de oferta de vivienda en alquiler en Comunitat Valenciana durante
diciembre de 2022 ha sido de 9,01 euros/m2/mes, máximo de la serie histórica, Díez señala que «sería muy interesante que se hiciera mucha vivienda nueva en alquiler».