Una realidad, dos registros

Nos suele parecer de lo más habitual que la descripción de nuestra propiedad, de acuerdo con el Registro de la Propiedad, tenga poco o nada que ver con la descripción de esa misma propiedad en el Catastro Inmobiliario. E incluso poco que ver con la realidad física de la finca en cuestión.

Decir cuál de las tres superficies es la que más se ajusta a la realidad (no solo física, sino jurídica) es difícil, ya que, al margen de las vicisitudes que haya sufrido la finca, cada uno de los registros recoge datos distintos, debido al distinto origen y finalidad de cada uno: El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, con una finalidad eminentemente fiscal. El Registro de la Propiedad, por su parte, es un registro jurídico que depende del Ministerio de Justicia. Está constituido como un registro de derechos, esto es, un registro de las titularidades y cargas que existen sobre los inmuebles. Incorpora una descripción del inmueble, pero esta descripción se realiza siempre en base a la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad.

Y entonces, ¿qué podemos responder cuando nos preguntan sobre cuál es la superficie válida? No cabe duda de que la fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica, y la seguridad jurídica distingue a los países serios de los bananeros, pero al enfrentarme a situaciones como la anterior en la que tratamos de hacer entender a un respetable inversor que, al margen de los datos que figuren en la escritura pública, a efectos jurídicos su propiedad será la descrita por el Registro de la Propiedad, pero que pagará impuestos sobre la propiedad que figura en el Catastro inmobiliario, me he sentido poco menos que “bananera”.

La Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras su reforma por la Ley 13/2015, de 24 de junio, establecieron un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, en un loable esfuerzo por coordinar las superficies existentes en ambos registros jurídicos, de forma que ambos reflejen de la forma más fiel posible la realidad física de la finca, incorporando en el Registro de la Propiedad la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral. Con ello se persigue dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas registrales que son objeto del tráfico jurídico.

El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la Propiedad de la representación gráfica catastral tanto con ocasión, por ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar a la inscripción de un nuevo acto.

Esta coordinación es clave para incrementar la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario ya que, una vez incorporada la información catastral, se presumirán ciertos a todos los efectos legales los datos de delimitación, ubicación y superficie de la representación gráfica de la parcela inscrita, incorporándose, en la publicidad que otorgue el Registro de la Propiedad una indicación sobre si la finca está coordinada con el Catastro y en qué fecha.

Debemos criticar, no obstante, que la cartografía catastral sea la base gráfica única, salvo excepciones, para la creación o actualización de información en los registros de la propiedad, por cuanto los límites que aparecen en la cartografía catastral son límites aparentes que no han sido ratificados por los afectados, tanto titulares como colindantes. Resulta que, al final, podría acabar introduciendo más inseguridad en los bienes inscritos y por tanto inseguridad para el consumidor. Un verdadero lío.