Vista general de una céntrica calle de la ciudad de Palma. | Pere Bota
El precio de la vivienda en Balears sigue en aumento. La escasez de suelo y la alta demanda son dos factores que promueven el alza en los precios de los bienes inmuebles. En los últimos años se ha impulsado la construcción de segundas residencias destinadas al mercado internacional, mientras que las promociones de plurifamiliares para la población local eran escasas.
Diferentes informes y estudios del sector mantienen que la vivienda en Balears es de las menos accesibles del país. En las Islas son necesarios 15,6 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio, la mayor cifra de España.
INCREMENTO DE PRECIOS. La Sociedad de Tasación publicó un estudio en julio de 2018 sobre las tendencias del sector inmobiliario en el que calcula el esfuerzo inmobiliario, es decir, el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesitaría destinar para la compra de una vivienda. En este cálculo, Balears se sitúa como la comunidad autónoma con el mayor índice con 15,6 años, mientras que la media nacional es de 7,6. En segundo lugar se encuentra Catalunya con una cifra de 8,4 años, mientras que la comunidad autónoma con el menor índice es La Rioja, que solo necesita de 4,8 años de sueldo íntegro para la compra de una residencia de tipo medio. Este dato fue calculado tras sacar el cociente entre el valor del mercado de la vivienda de cada comunidad autónoma y los ingresos brutos anuales que publica el Instituto Nacional de Estadística.
El precio de la vivienda a nivel nacional continúa ascendiendo de manera moderada desde 2015. Según estadísticas de Servihábitat, el precio de la vivienda se incrementó un 6,2% en 2017 y se espera que en 2018 aumente un 5,4%. En Balears, el aumento alcanzó un 8% en 2017.
Fomento fija que el valor tasado de la vivienda libre en Balears durante el primer trimestre del pasado año 2017 era de 2.064,5 euros por metro cuadrado, y en el mismo período de 2018 era de 2.208,4 euros.
De acuerdo con cifras de Fomento publicadas por el informe de la Sociedad de Tasación, el volumen de transacciones de vivienda registradas durante el primer trimestre del año es un 8% superior al del mismo período de 2017. También cabe resaltar que este crecimiento tiene como motor la vivienda usada. El infome de la Sociedad de Tasación explica que se dio un mayor aumento de precios en las ciudades en las que las personas adquieren una vivienda para beneficiarse del alquiler.
Entre todas las comunidades autónomas, Madrid, Catalunya y Balears han demostrado una mayor tendencia alcista durante los primeros meses de 2018. En 2017 eran solo 4 capitales de provincia con incrementos de precios superiores al 3% y este año son 15, encabezadas por Madrid, Barcelona y Palma, que aumentó un 5,3%.
Otros de los datos calculados en el informe de la Sociedad de Tasación fue el índice de accesibilidad, que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio y el teórico necesario para adquirir una vivienda. Balears es la comunidad con menor accesibilidad de España.
ESCASEZ DE OFERTA. En Balears el suelo apto para la construcción de viviendas es muy limitado. La construcción de segundas residencias de lujo hace que el mercado de la primera vivienda destinada a la población local sea escaso y que tenga un precio muy elevado. El presidente de la Asociación Empresarial de Promotores Inmobiliarios de Balears (Proinba), Luis Martín, afirma que el pincipal problema en el sector es que no hay suelo para construir, mientras que la demanda aumenta cada vez más. “Se han acumulado diez años en los que las personas que querían acceder a una vivienda no podían hacerlo por la situación económica y esto ha incrementado la demanda”, recalca el promotor inmobiliario.
Sin embargo, aunque la demanda ha ido aumentando, Martín comenta que “el nivel normal de edificación que se tenía antes de la crisis no está recuperado en la vivienda local. Durante los años previos a 2008 se construían 1.500 viviendas al año en Palma y ahora solo 400”. En donde sí se ha recuperado es en la segunda residencia para europeos, “un sector fuerte en el mercado”, afirma Martín. La primer vivienda de lujo también ha mostrado un aumento, mientras que el sector menos favorecido en los últimos años continúa siendo la vivienda media para el mercado local.
EDIFICACIÓN. De acuerdo con el informe de las estadísticas de edificación del primer semestre del Col·legi Oficial d'Arquitectes de les Illes Balears (COAIB), las principales áreas en donde se ha visto actividad a lo largo de 2018 han sido los proyectos de vivienda unifamiliar y de edificios turísticos, como hoteles, aparthoteles y agroturismos.
En el informe del Colegio consta que este es el sexto año de recuperación económica del sector, aunque las diferentes variables no van a la misma velocidad. La vivienda plurifamiliar ha aumentado, pero en menor medida, y permanece en niveles bajos en Mallorca y en las Pitiüses, mientras que la vivienda unifamiliar continúa en alza en Mallorca y en Menorca, con un retroceso en Eivissa y Formentera. Como explica el presidente de Proinba, durante la crisis el negocio de la segunda residencia de lujo era “el único que existía y sigue siendo muy importante para el sector”. Los visados de la vivienda unifamiliar ya alcanzan los valores previos a la crisis y tienen la segunda cifra más alta desde el año 2005. Estas viviendas son mayoritariamente compradas por un público extranjero. Dato que se ve reflejado en el el informe de Servihábitat del mercado residencial en España, que coloca a Balears como la segunda comunidad con mayor número de compras por parte de foráneos, con un 35,1%, solo después de Canarias que tiene un 38,4%, mientras que la media nacional se mantiene en el 17,5%.
El estudio del COAIB demuestra que el incremento de visados de viviendas en Balears durante el primer trimestre de 2018 fue un 74% mayor al del año anterior. Aun así, las 1.185 viviendas visadas durante los primeros tres meses de 2018 solo representan un 18% del máximo alcanzado en el primer trimestre de 2007.
Si bien en 2018 se incrementó el número de proyectos plurifamiliares, el presupuesto de estos visados solo alcanza el 23% del máximo de 2007.
Ante la elevada demanda de viviendas en Balears, Luis Martín cree que es necesaria la revisión de los planes generales y de formación urbana. “Hay que repensar el tema de densidades y de alturas, una ciudad extensa es una ciudad cara”, afirma el presidente de Proinba. Tanto la legislación como el libre mercado del suelo tendrían que cambiar, según Martín, para que los precios de la vivienda dejen de subir. “El mercado del suelo se nos ha ido de las manos, el propietario tiene un tesoro y lo sabe y esto hace que especule con los precios”, sostiene el promotor.
En cuanto a la legislación, Martín reitera que “es muy mala”, debido a que hay “una inseguridad jurídica tremenda para el inversor en todo lo que sea suelo y urbanismo”. Esta inseguridad se da porque la legislación deja muchos temas para la interpretación, y esto “impide que el promotor se lance”, comenta Martín. Para el profesional estos dos problemas hacen que los precios de la vivienda sean altos en las Islas y como consecuencia “el promotor inmobiliario tiene poco interés”.
Otro de los datos del sector en los que resalta Balears lo encontramos en el estudio realizado por Urban Data Analytics para la Sociedad de Tasación en el que predice tendencias del comportamiento de las inversiones. La rentabilidad bruta en alquiler a nivel nacional ha aumentado un 6,39% en un año. Sin embargo, en Balears la evolución de la rentabilidad bruta en alquiler muestra un decrecimiento del 8,3% con respecto al año anterior. Esto se da por el incremento elevado de los precios de compraventa.
Aun así, el informe clasifica a Balears como una comunidad en la que el riesgo de inversión sigue siendo relativamente bajo debido a la elevada demanda que existe en las Islas, junto con comunidades como Barcelona, que también muestra una rentabilidad bruta negativa del 5%. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Balears, José María Mir Pizá, comenta que “en este momento todo stock de vivienda que hay se vende bien. Hay poca oferta y mucha demanda”.
Otro indicador del incremento de la demanda en Balears es el aumento del número de hipotecas, que en mayo mostraba una variación anual 8,49% con respecto a 2017. El importe de las hipotecas también aumentó un 3,37% en el último año, como indican las cifras del INE.
ALQUILER DE VIVIENDAS. Los precios de la residencia en alquiler también se han incrementado en los últimos años. Según el informe de Servihábitat sobre el mercado residencial en España, el alquiler continúa aumentando en el ámbito nacional. El porcentaje de vivienda en propiedad ha descendido de un 82,8% a un 77,8% en los últimos quince años. El precio medio nacional de una vivienda en alquiler de entre 80 y 90 metros cuadrados es de 680 euros, mientras que en Balears es de 1.170, un 72% más que la media.
De acuerdo con el presidente de la API Balears, los precios de alquiler llegaron a su máximo histórico en 2017 y este año han presentado una leve disminución. Mir recalca que es “muy difícil” encontrar alquiler con precios accesibles porque “la demanda en las Islas es muy alta”.
ZONIFICACIÓN. En cuanto al alquiler turístico, tanto Luis Martín como José María Mir afirman que el alquiler vacacional no es la principal causa de los precios elevados en el sector. Mir comenta que la zonificación “no va a ser la solución para el problema porque a Balears está llegando a vivir un número alto de personas y no hay obra nueva para cubrir la demanda”.
El agente inmobiliario no cree que la restricción de ciertas zonas del territorio balear vaya a solucionar el nivel de demanda que existe y como solución propone buscar viviendas ubicadas hacia el centro de las islas, alejadas de las principales zonas turísticas. Otra posible solución que propone es la de compartir las viviendas con más personas para que los precios sean más accesibles para la población balear.
Para Luis Martín la zonificación no solucionará el problema de la demanda de una vivienda más accesible porque “el hecho de que el alquiler turístico esté restringido no garantiza que las viviendas destinadas para este uso regresen al mercado inmobiliario”. Los propietarios que se beneficiaban del alquiler de vivienda vacacional podían cobrar más y se ahorraban los problemas del alquiler a largo plazo, algo que “puede ser peligroso para el propietario”, comenta el presidente de Proinba. “Con la vivienda vacacional los propietarios no tenían problemas como los desahucios ni la ocupación ilegal”, afirma.
De acuerdo con el presidente de la API, el número de denuncias que se han realizado desde que la zonificación entró en vigor no es alto si se compara con la cantidad de viviendas que han sido afectadas con esta legislación. “Hasta el mes de julio solo había 143 denuncias de alquiler vacacional. Esto me parece una cifra pequeña en relación al supuesto problema que todos teníamos en Balears”, comenta Mir.
Ambos profesionales creen que los precios de la vivienda para el público local seguirán elevándose si no se toman medidas para solventar el problema ya que la demanda sigue en aumento. La promoción de vivienda de protección oficial por parte del Govern es una de las soluciones, si bien, en principio, solo servirá para mitigar el problema.
