Hoteles urbanos, una oferta diferente en Palma

El Ajuntament de Palma trató de reducir la construcción de nuevos hoteles en el centro a través de una moratoria sobre la aprobación de licencias, aprobada en julio de 2017, y que se puso en marcha durante un año. No obstante, esta moratoria no afectó a aquellos hoteles boutique con 20 habitaciones o menos y catalogados con cinco estrellas. Esta medida forma parte del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que desde Cort plantearon para “racionalizar la actividad turística en Palma”, aseguraron.

A punto de finalizarse la moratoria el pasado mes de julio, el Ajuntament planteó una normativa en la que prohíbe la construcción de nuevos hoteles en el centro histórico de Ciutat, excepto aquellos que se construyan en edificios protegidos. En el caso del Nou Llevant, solo está permitido destinar un diez por ciento del suelo a uso turístico, y en el resto de Palma, solo se podrá edificar en aquellas calles de al menos 20 metros de ancho.
Este veto a la construcción de nuevos hoteles está sujeto hasta que se apruebe una modificación puntual del PGOU que se producirá en 2019, tras la finalización del periodo de alegaciones y exposición pública. Estas nuevas medidas han provocado descensos en la ocupación de los visititantes a Ciutat durante esta temporada.

Estos métodos para regular la masificación van en línea con la aprobación por parte del Consell de Mallorca de un techo de 430.000 plazas turísticas en la isla, de las cuales 315.000 de ellas están destinadas a establecimientos hoteleros.

ORÍGENES. Algunos establecimientos turísticos ubicados en el centro de Palma tienen pocos años de vida, especialmente los conocidos como hoteles boutique: “Can Cera fue el primer hotel de nuestra compañía que abrimos hace siete años y ha tenido una evolución muy importante. Fuimos pioneros en cuanto a la apertura de hoteles en el casco antiguo, ya que abrimos cuatro en cinco años”, señala Carlos Vásquez, director de marketing y ventas de los hoteles Can Cera, Calatrava, Can Alomar y Sant Jaume.

Otro factor que tienen en común es la remodelación de edificios históricos ubicados en lugares privilegiados: “Lo convertimos en hotel boutique por la morfología de su edificio, que data del siglo XVII. Tiene vigas vista, techos altos y escaleras originales de la época”, explica Tomeu Escalas, director y gerente del Santa Clara Urban Hotel & Spa. Para mantener esta esencia acogedora, remodelan y conservan todos los componentes clásicos que atraen a sus clientes: “Nuestro proyecto se caracteriza por el respeto de lo auténtico y la recuperación de los elementos originales para que el hotel, antigua casa de la familia Palou de Comasema, brille como lo hizo a finales del siglo XIX”, asevera Vanessa Cabau, regente del Hotel Gloria de Sant Jaume.

Hay casos en los que la sucesión es generacional, ya que se trata de negocios familiares que han perdurado en el tiempo: “El establecimiento fue creado en los años 60 por mi abuelo y, al fallecer, lo tomó mi padre y ahora he tomado yo el relevo”, indica Sergio Alonso, subdirector del Hotel Abelux. En cambio, otros tienen poco tiempo de vida: “Abrimos en febrero, aunque el proyecto empezó hace cinco años. Ha sido un proceso difícil, y más en un primer año que no se quiere jugar con los precios”, indica Isabel Mairata, directora y CEO del Hotel Es Príncep.

PROBLEMAS. Los responsables de los hoteles se sienten privilegiados por estar ubicados en el centro de Palma. Sin embargo, creen que se deben solucionar algunas cuestiones: “Me preocupa la concentración de personas y me da pena que se esté perdiendo el sabor del casco antiguo y que se sustituyan locales históricos, con mucha personalidad, por franquicias y similares”, afirma Francisco Barea, director del Hotel Catalonia Majórica. Por otra parte, creen que “la limpieza en Palma deja bastante que desear. Se debería apostar por el mantenimiento de espacios verdes, del tráfico e infraestructuras y de carreteras, para mejorar la calidad de vida de residentes y turistas”, añade Tomeu Escalas.

Coinciden también en que debería haber una mejora de los sistemas de transporte: “El método debería ser más de lanzadera, sin tantos movimientos de coches por el centro”, responde Marcos Coll, director del Hotel San Lorenzo.

Algunos sucesos, como los vertidos contaminantes en playas como Ciutat Jardí, piensan que “pueden dañar la imagen de la isla y a veces muchos clientes no entienden por qué les cobramos la ecotasa y luego se producen estos daños al medio ambiente”, resalta Sven Rasch, director del Hotel Cort. Pero no es algo que afecte en exceso a su target: “Nuestros clientes no demandan ese tipo de playas, nos preguntan por calas y lugares en los que no haya mucha gente para disfrutar de la naturaleza”, señala Francisco Barea.

A estos inconvenientes se suma la turismofobia, un fenómeno que denuncia la masificación de la isla y que ha protagonizado algunos episodios negativos: “Hace unos meses, sufrimos pintadas en varios de nuestros hoteles, que fueron eliminadas en cuestión de horas”, resalta Carlos Vásquez. Por ello, están de acuerdo en que “tiene que haber medidas que solucionen este problema, porque los turistas no tienen por qué encontrarse con dificultades cuando llegan al destino”, opina Mar Martí, directora comercial del Hotel Hostal Cuba.

COMPETENCIA. Los responsables de los establecimientos hoteleros de Palma aseguran que esta temporada no ha copado las cifras que se alcanzaron en 2017 debido a la mejora de la situación en países competidores como Egipto, Túnez o Turquía, pero exponen que este descenso no ha sido nada brusco: “La recuperación ha sido reciente, por lo que no lo hemos notado mucho, pero más adelante quizá sí nos daremos cuenta”, relata Mar Martí.

Otro factor muy importante ha sido “el aumento de competidores en la ciudad, lo que nos ha obligado a bajar los precios”, añade Carlos Vásquez. Algo con lo que los edificios de nueva creación han contado: “Decidimos tener una tarifa de nueva apertura más lógica, pero sí nos hemos visto obligado a bajar los precios de cara al año que viene respecto a lo que habíamos estimado”, explica Isabel Mairata. Por ello, los precios “son muy poco elásticos, ya que los costes de explotación son altos y no se quiere desprestigiar el producto ni atraer al público inadecuado”, añade Vanessa Cabau.

DISTINTIVOS. Los clientes que eligen Palma como destino turístico plantean una forma distinta de explorar la isla: “Es un planteamiento que permite la desestacionalización y un mayor interés por la cultura y la gastronomía, lo que nos da más margen de actuación”, asevera Isabel Mairata. Además, cada establecimiento tiene particularidades que les hace únicos respecto a sus competidores, por sus prestaciones: “Nuestros diseños son funcionales, pero al mismo tiempo acogedores y se parecen más a un estudio, como si fuera una casa, y creamos así un ambiente muy agradable”, agrega Sven Rasch. A ello se agregan otras garantías de calidad: “Tenemos el sello de The Leading Hotels of the World y contamos también con Andreu Genestra, la estrella Michelín más joven de la isla, como chef de cabecera”, afirma Isabel Mairata.

La ubicación exacta también es determinante: “Al estar en la parte de arriba de la Bonanova, tenemos unas buenas vistas de la bahía de Palma y estamos alejados del ruido de la ciudad”, agrega Francisco Barea. En otros casos, el buen trato que han tenido sus clientes ha reclutado una clientela fija que, en muchas ocasiones, les hace repetir: “Además del lugar en el que estamos situados, llevamos muchos años trabajando, mucha gente confía en nosotros y el boca a boca está funcionando desde hace muchos años”, matiza Sergio Alonso.

PERFILES. La media de edad de quienes se hospedan en sus hoteles es similar: “Entre 40 y 60 años aproximadamente. Tienen un poder adquisitivo alto y buscan experiencias excepcionales, quieren sentirse especiales y únicos”, asegura Carlos Vásquez. También suelen tener intereses distintos: “Les gusta pasear y disfrutar de la ciudad. Son fieles a los muchos restaurantes y cafeterías y les atrae la oferta cultural del momento”, asegura Vanessa Cabau. Otros tipos de clientes son los que vienen por motivos de negocios, y también “el turismo de montaña, algo que desestacionaliza las visitas a la isla, y en primavera también vienen muchos ciclistas”, añade Sergio Alonso.

Respecto a la nacionalidad delos turistas que se hospedan, destacan “principalmente alemanes, en un 60%, además de británicos y últimamente bastantes estadounidenses y españoles en temporada baja”, indica Tomeu Escalas. El crecimiento de los visitantes escandinavos en Ciutat ha crecido exponencialmente, como en el caso de los suecos en el Hotel Hostal Cuba, que son, con diferencia, su principal mercado: “No estamos enfocados a ninguna nacionalidad en concreto, pero vienen mucho al barrio de Santa Catalina, les gusta mucho, su filosofía de vida, la restauración que hay... todo ello les atrae de forma natural”, explica Mar Martí.

Estos hoteles no ofrecen pensión completa o media pensión, solo dejan elegir entre alojamiento con desayuno o únicamente alojamiento: “No consideramos necesario ofrecer pensión completa con la amplia oferta de restaurantes que hay en el centro, y los turistas también prefieren comer fuera”, señala Sergio Alonso. En otros casos, hay una sola posibilidad que incluye ambos servicios: “El cliente puede elegir no desayunar, pero no hay dos tipos de pensión”, relata Marcos Coll.

Muchos otros incluyen restaurantes en su hotel que, pese a no ir incluidos en su alojamiento, tienen ofertas exclusivas para quienes pernoctan allí: “Es verdad que los clientes almuerzan mucho aquí, suben por las noches al skybar que tenemos en la azotea, les gestionamos estas reservas y al final acaba siendo un régimen alargado, pero de forma natural y no como suplemento”, explica Mar Martí.

OCUPACIÓN. Respecto a 2017, se ha producido una bajada en el número de usuarios: “Hemos registrado un 3% menos que el año pasado, aunque los picos altos y bajos han sido parecidos”, ratifica Sven Rasch. Además, los meses en los que llegan al aforo máximo no son los de verano: “Los clientes de julio y agosto hacen estancias más largas y vacacionales, pero los meses de primavera y otoño son más populares para pasar unos días en la ciudad por el descenso de las temperaturas”, matiza Vanessa Cabau. “Nuestro mejor mes es septiembre, aunque también tenemos buenas cifras en mayo y junio”, asegura Marcos Coll.

El funcionamiento de estos establecimientos sigue en marcha durante la temporada baja, de noviembre a finales de marzo: “En el caso de noviembre, dependemos mucho del tiempo, por lo que si hace sol mantenemos buenas cifras”, relata Carlos Vásquez. “En invierno es más difícil, salvo la campaña de Navidad, que para nosotros es temporada alta”, añade.

Respecto a las previsiones de ocupación de cara a los próximos meses y en verano, creen que las cifras se mantendrán e incluso serán algo inferiores, aunque “son muy inciertas, ya que nuestras estimaciones son a corto plazo, es difícil dar una previsión a meses luz”, indica Francisco Barea. Otros se mantienen con optimismo: “Hemos tenido el mejor septiembre respecto al año pasado y el anterior y de cara al año que viene tendremos una situación similar”, agrega Tomeu Escalas.

ALQUILER TURÍSTICO. Las viviendas vacacionales han generado más competencia a la ya existente por la proliferación de hoteles en el centro, además de haber encarecido el alquiler de los pisos. A fin de frenar esta saturación, el Ajuntament de Palma puso en marcha el pasado mes de mayo una normativa que prohíbe arrendar todas aquellas viviendas plurifamiliares, además de no permitir el alquiler de casas unifamiliares si son de suelo rústico, cercanas al aeropuerto de Son Sant Joan y aquellos locales no destinados a usos residenciales ni turísticos.

Una medida para acabar con aquellas plazas vacacionales que no cuentan con la autorización pertinente: “Existe un mercado negro amplio que será muy difícil de controlar. No hemos notado aún los efectos de la ley porque han pasado pocos meses, pero creo que los notaremos”, señala Carlos Vásquez.

Todos ellos coinciden en que la medida del Ajuntament es necesaria: “Para una competencia justa debe un control, ya que todos los que operamos legalmente queremos que la imagen turística sea de calidad”, resalta Vanessa Cabau. Sin embargo, algunos creen que se debería haber implantado antes: “Si ha mejorado a través de la normativa, nosotros no lo hemos notado porque ha llegado tarde. El empresario está confundido con qué puede hacer, qué está incluido y qué no, y qué vigencia va a tener”, asegura Mar Martí.

Algunos establecimientos critican la poca efectividad de la normativa: “Al principio parecía que todo estaba controlado, pero se siguen ofertando pisos ilegales, y no podemos luchar con las mismas armas”, afirma Tomeu Escalas. En otros casos, los efectos han sido distintos: “En nuestra zona habían bastantes casas de alquiler vacacional sin autorización, y se ha notado mucho. Hemos tenido clientes que nos han pedido alojamiento de un día para otro porque les habían echado de su vivienda vacacional”, explica Marcos Coll. La falta de seguridad respecto del tipo de turista que se hospeda en alquileres turísticos también preocupa: “Nosotros estamos obligados a coger ficha de cada cliente, pasarla a la policía, y no sabemos si hay un control en esta materia en el caso de los alquileres turísticos”, concluye Isabel Mairata.