La sección primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana ha anulado cinco restricciones sobre las condiciones que el Plan Especial de Protección (PEP) Ciutat Vella impone para solicitar la compatibilidad urbanística de uso de vivienda turística, si bien considera que esta figura no crea una nueva modalidad o categoría de vivienda, sino que establece una «condición de compatibilidad» de los usos bajo condiciones determinadas, admitiendo el turístico para viviendas radicadas en área de calificación residencial.
De esta forma, el tribunal ha estimado en parte en dos sentencias los recursos presentados por la Asociación de Viviendas de Alquiler por Estancias Cortas de València (AVAEC) y de la Asociación de Pequeños Propietarios, Gestores y Simpatizantes de Viviendas de Uso Turístico de la Comunitat Valenciana (VIUTUR) contra el Ayuntamiento de València y la Generalitat -- por el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de València de febrero de 2020, que dispuso aprobar definitivamente el PEP y su Catálogo de Protecciones-- y les da la razón en esos tres puntos, pero avala la actuación del consistorio valenciano en el resto.
La sala ha anulado tres de las condiciones que debía acreditar la persona solicitante de compatibilidad urbanística para que su vivienda tuviera un uso turístico, establecidas en las Normas Urbanísticas del PEP Ciutat Vella, al considerar que no se ajustan estas condiciones a los principios de «proporcionalidad y necesidad».
Así pues, la sala declara nula la condición que establecía que la vivienda tenía que ser cedida con finalidad por una persona física para la que el inmueble constituye su domicilio habitual, por lo que deberá estar empadronada en él, y también anula el límite de 60 días en un año natural para los periodos comercializados con finalidad turística.
Por otra parte, el TSJCV anula la restricción que estipulaba que el uso de la vivienda no podía encontrarse expresamente limitado o condicionado más allá de lo previsto por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio donde se emplaza la vivienda, y que imponía que, en caso de que las limitaciones y condiciones establecidas por la comunidad de propietarios fueran «más restrictivas», estas prevalecerán sobre lo dispuesto en el apartado.
La sala primera considera que la primera restricción «no se encuentra justificada en el PEP la razón por la que dispone que la vivienda turística V1 no puede ser cedida a una persona jurídica» y las memorias del planeamiento no contienen ninguna explicación acerca de los motivos de esa limitación, que el tribunal califica de «subjetiva», contraída a las personas físicas.
Por todo ello, la sala considera contraria a derecho la limitación urbanística impuesta en el PEP al uso de viviendas turísticas V1 en el apartado 1 del artículo 6.4.3.c): «La alusión en su memoria justificativa a la recuperación del tejido residencial de Ciutat Vella, no impidiendo usos urbanísticos compatibles con el carácter residencial predominante generados en la actualidad en torno al concepto de 'economía colaborativa', no puede llevar, desde luego, a entender justificada la referida limitación urbanística».
Igualmente, valora que el máximo temporal de 60 días establecido en el apartado 2 del artículo 6.4.3.c) como limitación urbanística del uso de viviendas turísticas «ha de estar justificado (...) en la salvaguarda de los intereses generales perseguidos por el plan y ajustarse a los principios de proporcionalidad y necesidad». Además, resalta que tampoco en este caso las memorias del PEP tienen ningún «dato objetivo ni razonamiento» sobre esta restricción.
"excesiva" separación de 150 metros
La sala asegura que estos mismos argumentos son extensibles a los artículos 6.5.3. y 6.9.5.VI del PEP, que recogen que la compatibilidad del uso terciario, vivienda turística modalidad V1, no
entrará en vigor hasta que no se apruebe la correspondiente
ordenanza reguladora, y las viviendas de tipo V2 solo se admitirán en edificios de uso exclusivo con una distancia entre ellos no inferior
a un radio de 150 metros.
En el primer caso, para el TSJCV "el carácter normativo
del plan no puede quedar sometido a la incertidumbre que
supone la aprobación de la correspondiente ordenanza reguladora«, lo que »crea una gran inseguridad jurídica que contradice la vocación normativa e indefinida del plan".
Por otra parte, considera que el respeto de una distancia de 150 metros entre edificios con viviendas turísticas de la modalidad V2 resulta «excesiva y desproporcionada y sin justificación».
Uso terciario, no residencial
No obstante, la sección primera de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del TSJCV da la razón al Ayuntamiento al aseverar que el PEP Ciutat Vella «no crea una nueva modalidad o categoría de vivienda turística no contemplada en la normativa sectorial de turismo»; y, por el contrario, lleva a cabo --desde el punto de vista urbanístico-- una «ordenación de usos a través de la zonificación, incluyendo entre ellos el uso de vivienda turística».
Las sentencias señalan que la memoria justificativa del PEP argumenta que la ordenación propuesta «no pretende generar una categoría de vivienda turística o una nueva modalidad distinta a la contemplada en la normativa turística, sino establecer una condición de compatibilidad del uso turístico para viviendas radicadas en el área de calificación residencial, bajo condiciones determinadas, admitiendo el uso turístico en esas condiciones».
Asimismo, el TSJCV concluye que el uso de vivienda turística regulado en el PEP Ciutat Vella no es --también desde una perspectiva urbanística-- un uso residencial, como sostienen «de forma errónea» las partes demandantes, sino un uso terciario.
Ambas sentencias no son firmes y contra ellas cabe recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de 30 días a contar desde el siguiente al de su notificación.
"ratifica las competencias de la administración local"
Por su parte, el Ayuntamiento ha subrayado que con estas sentencias el TSJCV ha considerado que la oferta de apartamentos turísticos «requiere de una autorización expresa del consistorio para operar en el mercado», lo que, ha aseverado, «ratifica las competencias de la administración local para seguir desarrollando las acciones que lidera la Consejalía de Desarrollo y Renovación Urbana».
En esta línea, la vicealcaldesa y concejala de Urbanismo, Sandra Gómez, ha destacado que ambas sentencias «confirman el trabajo de la Concejalía al impulsar la elaboración de un estudio en profundidad que justifique el cambio en el planeamiento para evitar que los fondos buitre puedan comprar edificios enteros y echar a las personas que viven en ellos para convertirlos en hoteles o apartamentos turísticos, o para evitar la saturación de determinadas zonas».
«Sabemos que es un tema urgente, pero las prisas pueden conducir a que el trabajo realizado sea anulado en los tribunales por eso estamos elaborando un estudio en profundidad para que la protección de los vecinos y vecinas de la ciudad sea férrea e indiscutible», ha afirmado.
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