En España, la inversión hotelera fue de 3.907 millones de euros en 2017, un 78,9% más que el año anterior, según Irea, que destaca que se trata de «el mejor registro histórico de inversión hotelera en España» desbancando al año 2015, cuando se alcanzaron 2.614 millones de euros.
Por ello, en la presentación del informe este jueves en Madrid, el socio fundador y director del área de hoteles de la consultora, Miguel Vázquez, señaló que este año para España ha sido, «como potencia extraordinaria», de «absoluto récord».
En conjunto, se compraron 182 hoteles que sumaban 28.813 habitaciones, 35 más que el año anterior, que fueron 147 establecimientos y una oferta de 21.646 habitaciones.
El volumen de inversión en hoteles ya existente el pasado 2017 ascendió a 3.429 millones de euros, un 57% más que en 2016, que registró una inversión de 1.985 millones.
Respecto al volumen de inversión en inmuebles para reconversión a uso hotelero, alcanzó los 478 millones del total, un incremento del 41% con respecto a los 199 millones de 2016. El volumen de compra de suelo para desarrollo de hotel prácticamente se triplicó hasta los 97 millones de euros.
ALZA DEL 41% EN EL PRECIO POR HABITACIÓN
Cabe destacar que este aumento en transacciones de suelo, tras cuatro años sin registros y solo dos operaciones en 2016, llegó a 12 en 2017, lo que según Vázquez es una muestra de «confianza por parte de los promotores hoteleros», que entienden que «tiene sentido empezar a construir nuevos hoteles».
El precio medio por habitación --resultado de dividir la cifra de inversión entre el número de hoteles-- en 2017 fue de 119.000 euros, por encima de los 91.000 euros de 2016. Vázquez ha apuntado aquí un crecimiento «muy notable» del 41% desde los 85.000 euros de 2015, que representa una tendencia por la cual las primeras compras fueron activos para reposicionamiento que comienzan a venderse a altos precios tras su reforma.
Tal y como observa, «entra un nuevo inversor diferente al anterior que veía la oportunidad y asumía el riesgo, mientras que el que viene ahora compra un activo reposicionado y con una mentalidad distinta que busca rentabilidades del 5%, 6% o 7%».
«EFECTO LLAMADA» EN CAPITAL EXTRANJERO
Así, el volumen de las seis principales operaciones registradas en 2017 ascendió a 1.450 millones de euros, el 40% del total de inversión inmobiliaria comercial, con los 630 millones derivados de la compra de 14 hoteles de HIP por Blackstone en el primer puesto.
El responsable de Irea ha hecho hincapié en que esta última transacción por parte de un inversor especializado como Blackstone, unida a la compra de 4 hoteles de Meliá por London & Regional, ha sido «significativa» y «no pasará inadvertida para otros fondos» en 2018. A su modo de ver, este efecto «va a presidir la tendencia» este año.
El 49% del total invertido, 1.871 millones, proviene así de inversores extranjeros de este mismo perfil en detrimento de las Socimis y Reits, que representaron el 12% de la inversión, 467 millones, frente al 25% de 2016. Irea destaca que el grueso de la inversión extranjera, en una proporción del 61% del total, ascendió a 2.379 millones de euros, siendo «los que están metiendo gasolina» al mercado español.
El volumen de inversión nacional ascendió a 1.528 millones de euros, el 39% del total. Los desembolsos de cadenas hoteleras llegaron a 644 millones de euros, el 16% del total, mientras que los inversores nacionales aportaron 884 millones, el 22%.
MADRID, BENEFICIADA POR LA CRISIS CATALANA
Según Vázquez, Madrid está teniendo un papel determinante «frente a la pérdida de peso específico de Barcelona», que tendrá «efectos muy positivos» para la capital. Esto se ha traducido en una inversión hotelera de 637 millones de euros en Madrid frente a 422 millones en Barcelona en 2017.
Esto se debe a los altos volúmenes de inversión en operaciones de reconversión como el Edificio España, Canalejas y Postigo de San Martín, en la capital, mientras que Vázquez destaca además que no se registraron operaciones en Barcelona a partir del referéndum del 1-O, lo que pudo haber afectado sobre todo al turismo corporativo.
Por CC.AA., el mayor volumen de inversión en hoteles existentes se dio en Canarias, con 939 millones de euros, seguida de Baleares, con 568 millones. Málaga se sitúa en tercer lugar, con 516 euros. Cataluña y Madrid registraron 522 y 349 millones en inversión en hoteles existentes.
Vázquez ha resaltado que está teniendo lugar un ligero «sobrecalentamiento de los precios» en algunas zonas. «Hay inversores que aún buscan rentabilidades de dos dígitos», apunta, unas ratios que no estarían en consonancia con la tendencia a la estabilización de los próximos meses.
En concreto, Canarias registró unos precios medios por habitación de 152.040 euros, por encima de la media nacional de 119.000 euros, un fenómeno similar a los 117.500 registrados en Málaga, lo que se debe a «la buena inversión en reposicionamiento de los hoteles», que «están utilizando los flujos de caja positivos para reinvertir».
PREVISIONES PARA 2018
Para 2018, la consultora prevé que España llegue al segundo puesto, por detrás de Reino Unido, en inversión europea, que tras años en niveles del 11% del total, en septiembre de este año ya se situaba en el 17%. Un porcentaje que no representa el «impresionante cuarto trimestre», en el que se invirtieron en torno a 1.400 millones de euros, lo que situaría a España seis puntos por encima, con una cuota del 21%.
Si bien Vázquez no ha dado una cifra concreta de inversión para este año, sí ha afirmado que los incrementos en los precios de los activos «se moderarán» en 2018. También ha destacado que la «fuerte presión compradora» continuará motivando a vender a propietarios hoteleros.
Asimismo, ha advertido sobre la situación política en Cataluña, que «afectará a la actividad inversora en la región y beneficiará principalmente a Madrid».
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