Una tesis de la UIB propone mejoras para que los bancos no puedan «manipular» los índices hipotecarios

La tesis, leída por Antoni Vallés Perelló, se centra en el estudio de los préstamos hipotecarios a tipo variable, dado que en este tipo de contratos es el prestatario quien soporta las variaciones de tipos de interés.

Analiza los diferentes mecanismos de control que son aplicables en la cláusula de interés variable, los componentes básicos del cual son el índice de referencia y el diferencial.
La tesis profundiza en los diferentes sistemas de control de la cláusula de interés variable, intentando diferenciar de manera nítida cada uno, al mismo tiempo que establece las consecuencias jurídicas que derivan de su incumplimiento.

OBJETIVIDAD NECESARIA

Considerando el núcleo de la cláusula de interés variable, Vallés profundiza en el requisito de la objetividad del índice de referencia que impide dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento del contrato.

Aborda desde una perspectiva crítica el estudio de los índices de referencia del mercado hipotecario y, de una manera especial, los dos más utilizados en España: el euríbor y el IRPH.

Los dos han sido cuestionados y, en la tesis, propone mejoras para conseguir que los dos reúnan esta necesaria objetividad, es decir, que las entidades financieras no puedan manipularlos y que, al mismo tiempo, sean representativos del mercado hipotecario.

Los objetivos de la tesis son varios y en algunos aspectos van más allá del análisis estrictamente jurídico de los préstamos hipotecarios a tipos de interés variable.

Desde una perspectiva económica, Vallés estudia el mercado hipotecario minorista y muy especialmente las operaciones en tipo variable, dado que el prestatario asume el riesgo de las variaciones de tipos de interés.

Por eso, defiende que se sea especialmente cauteloso y las obligaciones de información para evitar problemas futuros, derivados, precisamente, de la sensibilidad de las cuotas mensuales a las variaciones de tipos de interés.

Otro objetivo es, ya en el ámbito jurídico, fijar de manera clara y precisa los diferentes controles que son aplicables en la cláusula de interés variable.

En la medida que cada uno es considerado independiente y con sustantividad propia, se impone concretar las funciones y los requisitos de cada control, relacionándolos expresamente con la cláusula de interés variable, al mismo tiempo que se delimitan los ámbitos subjetivo y objetivo, así como los requisitos y finalidades que se persiguen con cada uno. Igualmente, valora las consecuencias jurídicas que derivan de su incumplimiento.

EL PAPEL DE LOS PROTAGONISTAS

Otro objetivo específico es el análisis de las funciones que ejercen los diferentes operadores que forman parte del complejo mercado hipotecario: la entidad financiera, especialmente el personal que interviene en los procesos de información y de contratación, el prestatario, con sus específicas obligaciones de información, el notario, el registrador de la propiedad, las gestorías, los servicios de tasación, etc.

Sobre todos ellos se entiende que recaen unas obligaciones especiales en orden a la mejora de un mercado hipotecario que es vulnerable al comportamiento irresponsable de sus participantes.

Se valoran especialmente factores que tiendan a corregir esta irresponsabilidad para evitar que los errores que se cometieron en el pasado no se repitan.

En definitiva, se trata de recuperar la confianza de aquellos que acuden al mercado hipotecario, aclarando los instrumentos que permitan un mejor asesoramiento sobre los contratos de crédito, mejor accesibilidad a la información y, sin duda, favorecer la comparación entre las diferentes ofertas existentes en el mercado de préstamos hipotecarios a tipos de interés variable.

Un objetivo igualmente relevante en el desarrollo de la tesis es el análisis de la objetividad, tanto de la cláusula de interés variable como, muy especialmente, del índice de referencia.
La objetividad tal como se entiende implica no dejar al arbitrio de la entidad financiera la validez y el cumplimiento del contrato.

La falta de objetividad ha sido el elemento determinante de la supresión de determinados índices de referencia, al ser considerados manipulables.

En términos semblantes, es un factor que cuestiona los índices más utilizados en el mercado hipotecario. Por eso, se proponen mejoras para que estos índices sean lo más representativos posible del mercado que vuelen mesurar y, al mismo tiempo, evitar que sean manipulables.

En resumen, se considera importante aunar factores tan significativos como la protección del sistema financiero, de gran relevancia para la economía del país, la protección de los legítimos intereses de la clientela bancaria, y la transparencia que tiene que regular todo el proceso de contratación del préstamo hipotecario, operación que tiene una gran trascendencia para la esfera personal y patrimonial del prestatario.

PROTEGER EL CLIENTE Y LA ENTIDAD

El objetivo es poner sobre la mesa todo un conjunto de normas y requisitos que, plasmados de una manera práctica, permitan construir un sistema de comercialización y gestión de préstamos hipotecarios que respeten tanto los intereses de la entidad financiera como del cliente, el cual es la parte débil de la relación contractual.

Al mismo tiempo, conscientes del gran dinamismo de la legislación y jurisprudencia directamente relacionadas con el objeto estudio de la tesis, se apuntan cuestiones que más bien o más tarde tendrán una plasmación legislativa o bien tendrán una respuesta jurisprudencial.

De manera resumida, las conclusiones se centran en la objetividad y la transparencia como requisitos que tienen que reunir todos los controles aplicables en los préstamos hipotecarios a tipos de interés variable.

La objetividad implica que el índice de referencia no pueda ser influenciable por la propia entidad o por prácticas paralelas que puedan alterar el valor.

Un índice de referencia merecerá esta consideración siempre que sea calculado a coste de mercado y adicionalmente sea transparente, es decir, claro, accesible y verificable por las partes y, finalmente, metodológicamente objetivo en atención a los datos que se agregan para su cálculo.

En cuanto a la transparencia, se considera que, como no existen parámetros objetivos para delimitarlos, se señalan un conjunto de exigencias, de forma que sea en última instancia que el juego de la competencia determine el precio de las operaciones a tipos de interés variable.

Adicionalmente, se entiende que la transparencia material, diferente de la formal, impone obligaciones de información específicas a los actores que intervienen en el iter precontractual y contractual.