El viceconsejero de Vivienda, Pedro Jauregui, y el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, Mario Yoldi, han dado a conocer este jueves el proceso a seguir en una comparecencia donde han confirmado que el Departamento de Vivienda ha remitido ya a todos los ayuntamientos vascos con distritos susceptibles de ser declarados como zonas tensionadas, el procedimiento para solicitar dicha declaración y el protocolo a seguir para solicitar la incoación del expediente.
En este sentido, Jauregi ha subrayado que «la norma no impone, sino que habilita y, por tanto, la declaración de zona tensionada no es una obligación sino una posibilidad que se abre a los municipios que quieran utilizarla, un mecanismo excepcional y acotado en el tiempo que requiere de una petición formal por parte del Ayuntamiento».
A la hora de realizar su diagnóstico, el Observatorio, dependiente del Departamento vasco de Vivienda, ha tenido en cuenta los dos criterios que define la Ley de Vivienda 12/2023 aprobada la pasada primavera en Madrid: que el incremento del precio entre 2017 y 2022 haya sido superior al IPC más tres puntos (al 17% en Euskadi) y que la carga media de los gastos de la vivienda supere el 30% de la renta media de los hogares.
La declaración se realizará por parte del Gobierno Vasco a petición municipal, en caso de que los consistorios así lo decidan. Para ello será necesario entregar una memoria justificativa con datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda y que debe incluir indicadores de precios en alquiler y venta y su evolución e indicadores de renta disponible en los hogares y su evolución, entre otros.
Igualmente, ha de presentarse un plan de acción a tres años para, tras un proceso de información pública, revertir las insuficiencias detectadas en el abastecimiento de vivienda en ese ámbito.
El plan buscará la corrección de los desequilibrios, con actuaciones en los siguientes ámbitos: colaboración entre administraciones y el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible, ayudas específicas o medidas de financiación para la contención o reducción de los precios de alquiler o venta, e incentivos fiscales.
La declaración se realiza en base a criterios «objetivos», a través de un mecanismo «excepcional y acotado en el tiempo», ha subrayado Jauregi, y deben cumplirse los dos criterios fijados por la ley, aunque es suficiente con encajar en uno de ellos.
Periodo prorrogable
Una vez declaradas tensionadas, esas zonas concretas se mantendrán en esa circunstancia durante tres años, prorrogables anualmente cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración y siempre que se justifiquen las actuaciones impulsadas para revertir o mejorar la situación.
La declaración de zona tensionada estipula varios requisitos para cuatro perfiles determinados de afectados.
Para arrendatarios a quienes se les finaliza el contrato, les da la posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras finalizar el contrato en los mismos términos y condiciones que el contrato en vigor, con un máximo de tres.
Para nuevas personas arrendatarias, en este caso se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior, aplicada una cláusula de actualización anual, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en los supuestos establecidos por ley.
En tercer lugar para aquellos arrendatarios de una vivienda que no hubiese estado alquilada en los últimos cinco años, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
Finalmente, para los considerados grandes tenedores, la norma considera que, si la memoria lo justifica, pueden pasar de ser quienes poseen diez viviendas a cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en la misma zona declarada como tensionada.
Si la vivienda es de un gran tenedor, el precio no podrá exceder el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia.
Distribución por territorios
Por territorios, ninguna de las tres capitales al completo podrían ser incluidas en su totalidad, aunque la mayoría de sus distritos podrán definirse como tal, así como gran parte de la zona metropolitana de Bilbao y Donostia.
Gipuzkoa aglutina el mayor número de municipios que podrían declarar al completo todas sus zonas residenciales tensionadas ya que, de los 24 totales, 15 son guipuzcoanos.
De esta forma, en Gipuzkoa 15 de los 20 municipios que recibirían la declaración de zona tensionada, lo serían por lo elevado de la renta media de alquiler, la más alta de Euskadi y entre las más elevadas del Estado.
Entre ellas estarían, Donostia e Irun -la mayor parte de los distritos de ambas supera el límite -, así como Azkoitia, Arrasate, Tolosa, Zumaia, Zarautz, Zestoa, Astigarraga, Usurbil, Ordizia, Beasain, Lasarte-Oria, Urnieta y Lazkao.
A los que habría que sumar Andoain, Errenteria, Hernani, Pasaia y Lezo por el esfuerzo económico que suponen los gastos asociados a la vivienda.
En el caso de la capital donostiarra, quedan fuera los distritos 2 y 6 que se corresponden con partes de centro, Aiete, Amara Berri, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios completos de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igueldo y Zubieta.
En Bizkaia, serían un total de 19 los municipios que podrían pedir la declaración; de los que ocho de ellos pueden hacerlo de forma completa. Serían la totalidad de distritos de Barakaldo, Basauri, Berango, Etxebarri, Santurtzi, Sestao, Sondika y Urduliz.
Otros 11 figuran de forma parcial, ya que solo en algunos de sus barrios o distritos muestran un perfil tensionado: Abanto-Zierbena, Arrigorriaga, Balmaseda, Bermeo, Erandio, Galdakao, Gernika-Lumo, Leioa, Ortuella y Portugalete y Bilbao. En el caso de la capital vizcaína queda fuera el distrito seis, que se corresponde con Abando e Indautxu.
Una vez identificada la zona susceptible de ser declarada tensionada, esta no pasa a ser declarada automáticamente ya que se requiere de la voluntad del Ayuntamiento de la localidad en pleno ejercicio de su autonomía municipal, que deberá pedir formalmente la declaración y acompañarla de una serie de documentos preparatorios.
Tal y como han detallado, el Departamento de Vivienda en estos momentos ha recibido 11 declaraciones de intenciones en forma de mociones aprobadas, San Sebastián, Eibar, Errenteria, Irún, Lasarte-Oria, Pasaia, BaraKaldo, Andoain, Zarautz, Portugalete y Vitoría-Gasteiz.
Asimismo, el Departamento dice tener constancia, a través de Stop Desahucios, que otros 14 han aprobado mociones en esta dirección dirigidas a acogerse a la declaración de zonas tensionadas. Serían Bilbao, Getxo, Zumarraga, Hernani, Ordizia, Beasain, Arrasate, Santurtzi, Tolosa, Basauri, Astigarraga, Sestao, Erandio y Leioa.
Se da la particularidad que, en ambos supuestos, han presentado solicitud algunos municipios que no están dentro del mapa elaborado por el Observatorio Vasco de Vivienda.
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