El Ayuntamiento de Zaragoza propone flexibilizar la normativa para la reconversión de locales sin uso en viviendas

«Es una excelente herramienta urbanística, que se extiende por todos los barrios de nuestra ciudad, y que se adapta a las realidades cambiantes de la vivienda y de la escena urbana», ha apuntado el consejero de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, Víctor Serrano.

En marzo de 2021, Serrano promovió esta posibilidad urbanística, que ha ido ganando interés creciente desde su implantación. Desde entonces, se han concedido 84 licencias que han dado lugar a 120 viviendas. «Es decir, hemos logrado eliminar casi un centenar de locales que degradaban nuestros barrios para que ahora acojan vivienda y nuevos vecinos, que revitalizan nuestras calles», ha resumido Serrano.

Por distritos, desde entonces, encabezan la lista Delicias con 18 locales que han encontrado una segunda vida en forma de vivienda y San José con 17. A partir de ahí les siguen el Arrabal (11), Torrero (8), La Almozara (6), Universidad (5), Oliver (4), Valdefierro (4), Casco Histórico (4), Centro (3), Actur (2), Casablanca (2), Las Fuentes (2) y Santa Isabel (1). En lo que llevamos de 2024 se han concedido 16 de esas licencias para dar lugar a 17 de esas viviendas. En concreto, se han dado 4 licencias en Delicias, 3 en El Rabal, 3 en San José, 1 en Torrero, 1 en La Almozara, 1 en Las Fuentes, 1 en Valdefierro, y 1 en Casco Histórico, y otra en Santa Isabel.

«Teníamos en la ciudad, según las últimas estimaciones realizadas por el sector comercial, cerca de 1.800 locales vacíos, a veces durante mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, lo que producía un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana», ha explicado el consejero.

Ante esta situación, «y siguiendo la tendencia urbanística europea de reaprovechar el patrimonio ya construido en la ciudad consolidada», Urbanismo se enfocó en «dar una nueva vida los edificios existentes y acomodarnos a las cambiantes exigencias del mercado y de la normativa para mantenerse en uso», ha apuntado el Serrano.

Sin embargo, en su puesta en funcionamiento, y durante estos 3 años, los técnicos municipales han observado que «la normativa aún podía flexibilizarse un poco más, sin retroceder ni un ápice en su concepto proteccionista frente a la especulación o la infravivienda», ha explicado Serrano, quien ha recordado que «barrios como Las Fuentes podrían tener mayor capacidad para acoger esta transformación urbana, pero buena parte de sus calles se consideran malla básica, lo que impedía su desarrollo».

De hecho, en septiembre de 2023, se expuso esta situación en la Comisión de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda y se acordó que los funcionarios municipales pudieran analizar y estudiar la normativa y exponer así alternativas. Ahora, finalizada esa labor, se trae a aprobación inicial una nueva modificación para flexibilizar las condiciones, que se debatan entre los grupos municipales y haya una exposición pública antes de introducir las nuevas incorporaciones.

Requisitos básicos que se mantienen

Las condiciones básicas para permitir este tipo de cambios de uso, que pueden consultarse a través de la página web del Ayuntamiento en las secciones de Urbanismo y Planeamiento, suponen la transformación de un local que lleve sin actividad un mínimo de 36 meses (3 años) y tenga una altura mínima de 2,5 metros.

Además, deberán tener un mínimo de 45 metros cuadrados, a no ser que sea un local mayor de 140 m2, para los que entonces se exigen pisos de mínimo 55 metros cuadrados. Asimismo, se exigen una serie de condiciones con las salidas de humos, la ventilación de los espacios, la iluminación exterior, los zaguanes o que el local no se sitúe en una de las principales arterias de la ciudad o de protección comercial. Todas estas condiciones se mantendrán.

Novedades planteadas

Una de las prohibiciones hasta el momento era la de no permitir la conversión en calles de la malla básica de la ciudad --conjunto extenso de principales vías de la ciudad-- y del mismo modo en las zonas saturadas. Ahora, los técnicos explican que «parece razonable no imponer una prohibición total a todas estas vías».

Por ello, se permitirá en zonas saturadas cuando se haya reducido el número de los establecimientos existentes en las mismas en un porcentaje superior al 60% respecto del momento de dicha declaración, por entender que la simple aplicación de las distancias mínimas pueden garantizar una situación similar a la del resto de la ciudad. Así, en áreas como por ejemplo Zumalacárregui o Moncasi, se mantendrá la declaración de zona saturada para la instalación de hostelería, pero se abrirá la posibilidad a que los locales vacíos puedan convertirse en viviendas si cumple con el resto de indicaciones básicas estipuladas.

Esta medida servirá para afianzar el avance del comercio tradicional y los usos residenciales sobre las actividades que acarrean molestias sobre la convivencia vecinal. Y, por otro lado, la conversión de locales ya no se atenderá a si son o no calles de la malla básica.

Se funcionará con listados específicos y, como norma general, se permitirá en todas las vías que no estén especificadas. Sin embargo, en vías cuya calzada comprenda cinco o más carriles, la autorización estará siempre condicionada a la presentación de un estudio específico que acredite que los niveles de ruido diurno y nocturno en su interior satisfarán las condiciones impuestas por la normativa sobre contaminación acústica.

El listado de las calles estructurales donde siempre quedará prohibido convertir cualquier local en vivienda se reparte entre las distintas zonas de la ciudad.

En el centro histórico, las calles Alfonso I, Don Jaime I, San Vicente de Paúl, Manifestación/Espoz y Mina/Mayor, Coso, César Augusto, Conde de Aranda, Independencia. En el Tubo, las vías Mártires, Cinegio, Cuatro de Agosto, Estébanes, Libertad.

En cuanto a las plazas céntricas, serán César Augusto, del Pilar, de La Seo, San Bruno, Justicia, Magdalena, Ariño, Santa Cruz, San Felipe, San Pedro Nolasco, Sas, Sinués, Salamero, Carmen, Santa Engracia, Sitios, Portillo.

En el eje del ensanche de la ciudad, Constitución, Gran Vía, la plaza de San Francisco y Fernando el Católico.

También quedarán prohibidas en los ejes comerciales o áreas con planes especiales de ordenación de la actividad comercial ejes principales como la avenida de Madrid, Delicias, Marcelino Unceta, avenida de Navarra, Pablo Gargallo, avenida de San José, avenida de Tenor Fleta, Miguel Servet, Compromiso de Caspe, Camino de las Torres, avenida de América, San Miguel, avenida de Goya y avenida de Cesáreo Alierta.

Y, entre los ejes secundarios, las calles Tomás Bretón, Pedro María Ric, avenida de Santa Isabel, Cortes de Aragón, León XIII, García Sánchez, Doctor Iranzo, paseo de Teruel, Salvador Minguijón, avenida de María Zambrano, San Juan de la Peña, Francisco de Vitoria, Reina Fabiola, María Agustín, avenida de Cataluña, Duquesa de Villahermosa, paseo de las Damas, José María Lacarra, Ildefonso Manuel Gil, Salvador Allende, San Vicente Mártir, Don Pedro de Luna, Santander, Méndez Núñez, Monasterio de Siresa, Pablo Iglesias, vía Universitas, San Ignacio de Loyola, avenida de Valencia, Hernán Cortés, paseo de Calanda, Jerónimo Zurita, avenida de la Jota, paseo de Sagasta, paseo de Cuéllar, Corona de Aragón, Lasierra Purroy y Sobrarbe.