Tras varios años de litigio, desde que en 2015 en Tribunal Supremo declarase nulo y abusivo que los clientes tuvieran que hacer frente a la totalidad de los gastos de formalización de hipotecas, la sentencia del 24 de enero de 2019 fijó definitivamente el reparto de los gastos hipotecarios.
Por otra parte, las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entraron en vigor de forma definitiva el 16 de junio de 2019, tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Esta nueva ley hipotecaria establece, entre otros asuntos, el reparto de los gastos hipotecarios.
En primer lugar, hay que hacer una clara distinción entre las hipotecas constituidas antes del 16 de junio de 2019 y las formalizadas después de esta fecha.
«Esta es la primera distinción porque ya tenemos, a partir de esa fecha, la entrada en vigor de la ley de contrato de crédito inmobiliario. Esta ley establece unas reglas sobre a quién corresponden esos gastos hipotecarios, pero solo las que se firmen a partir de esta fecha. Las formalizadas anteriormente tienen que seguir el criterio del Tribunal Supremo», explica a 20minutos el secretario general de los Técnicos de Hacienda (Gestha), José María Mollinedo.
En este sentido, según la nueva ley hipotecaria, al cliente «le corresponden los gastos de tasación del inmueble y las copias de escritura que solicite», mientras que a la entidad bancaria «le correspondería los gastos de notaría, los de inscripción en el registro de propiedad de esa hipoteca y los de gestoría», añade.
Además, tras el Real Decreto-ley, de 8 de noviembre, por el que se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el banco debe hacerse cargo del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en todas las hipotecas que se formalicen partir del 10 de noviembre de 2018.
En la sentencia de 2015 también se destacó que la entidad bancaria debía hacer frente al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al ser el sujeto pasivo. No obstante, el Tribunal Supremo modificó esta decisión en febrero de 2018 «al asegurar que el sujeto pasivo en estos casos es el cliente y que, en consecuencia, es la parte que debe abonar este impuesto», señalan desde HelpMyCash. Pero, ¿qué sucedió después y por qué generó tanta polémica?
«El reglamento en su origen de este impuesto determinó que las escrituras de constitución las pagaban los clientes y la práctica así lo ha hecho. Todos los clientes hemos pagado el IAJD por la garantía hipotecaria. Hasta que esto se pleiteó y llego al Supremo», detalla el secretario general de Gestha.
En el mes de octubre de 2018, otra sala del Supremo dictaminó que era al banco a quién le correspondía pagar este impuesto. Tras la repercusión económica y social, el Supremo convocó un pleno para decidir quién debía pagar el IAJD. Finalmente, fue el cliente el que debía asumir el pago. «La posición final del Supremo es que el impuesto corría a cargo de la persona hipotecada, como venía haciéndose. Fue el Gobierno con posterioridad el que signa ese impuesto al banco», tras el Real Decreto-ley 17/2018, aunque sin carácter retroactivo.
Por tanto, desde el 10 de noviembre de 2018 este impuesto le corresponde a la entidad bancaria, pero en las hipotecas formalizadas previamente a esa fecha «hay que seguir el criterio último del Tribunal Supremo que es que corresponde al cliente este impuesto», aclara José María Mollinedo.
El fallo del 24 de enero de 2019 del Tribunal Supremo establece las condiciones para las hipotecas firmadas anteriormente y el reparto de los gastos. Los costes principales a la hora de formalizar una hipoteca son los notariales, los de registro, tasación, asesoría y el pago del IAJD.
«La sentencia dice que se debe compartir el pago de los aranceles notariales del préstamo hipotecario y, en su caso, si hay una escritura de modificación. En el caso de la escritura de cancelación del préstamo, esta corresponde únicamente al cliente y las copias de las escrituras las paga quién las pide».
Por otro lado, los gastos del registro de la propiedad le corresponden al banco, ya que «la sentencia del tribunal dice que es el interesado en registrar ese derecho hipotecario», detalla José María Mollinedo. El pago IAJD le corresponde al cliente, en este caso, y no podrá reclamarlo. Los gastos de gestoría (asesoría) también se abonarán al 50%.
Por tanto, los clientes podrán reclamar parte del dinero si han hecho frente a todos los gastos de formalización de créditos hipotecarios cuando firmaron su hipoteca. Sin embargo, quedaría excluido el IAJD. «Si una persona ha pagado todos los costes, podrá reclamar que le devuelvan la mitad de los gastos de notaria. Los gastos de asesoría también se abonan al 50%», concluye el secretario general de Gestha. Respecto a los gastos de registro, según HelpMyCash, el cliente tiene derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.
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Lo que tienen que cambiar es el poder desgravar la hipoteca cualquiera que haya sido la fecha de compra. En este momento solamente puedes desgravar si la compraste antes del 2013 y a partir de ese año ya no se puede, siendo un agravio comparativo e injusto. Todos pagamos hipoteca y a todos deberían dejar desgravarse la misma en la declaración de Hacienda.