Málaga prohíbe la implantación de nuevas viviendas turísticas en 43 barrios de la ciudad

En concreto, a partir de la entrada en vigor de esta modificación de forma definitiva, habrá 43 barrios de la ciudad en los que no podrán darse de alta nuevas viviendas turísticas --son los barrios en los que las turísticas suponen más del 8% del parque residencial-- y 328 en los que solo podrán darse de alta aquellas viviendas turísticas que tengan entrada y servicios independientes.

El resto de barrios (46) hasta 417 no son considerados barrios residenciales, según ha explicado la concejala delegada de Urbanismo, Carmen Casero, que ha detallado que la junta de gobierno local aprobará de forma inicial esta modificación que tendrá que ser, a su vez, validada por el Pleno y publicada en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP), tras lo cual, entrará en vigor.

La modificación del PGOU se centra en incluir una disposición adicional, de acuerdo a lo establecido en el decreto 31/2024 de la Junta y que habilita a los ayuntamientos a establecer limitaciones de viviendas turísticas por razón de interés general.

Así, esta disposición del PGOU se va a basar en la limitación de este tipo de viviendas en barrios donde ya existe un gran número y donde supone un detrimento del parque residencial de acuerdo al estudio sobre el impacto de la vivienda turística en la ciudad elaborado por Espacio Común Coop, que aporta datos hasta junio del presente año.

Estudio sobre el impacto de la vivienda turística

El documento elaborado, que estará en constante revisión, parte de un diagnóstico de la situación. Para ello, los autores del informe proponen una zonificación de los barrios de la ciudad sobre los cuales se establecen dichas limitaciones. Con base en esto para cada uno de los barrios se propone la determinación del número máximo de viviendas que se pueden implantar.

Así, el estudio, en el que se analiza la incidencia que la vivienda de uso turístico tiene en 417 barrios de la ciudad, atendiendo al número de viviendas de este tipo que están inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía --11.559, de las que operan a través de plataformas 7.035--, arroja entre sus conclusiones que las viviendas de uso turístico (VUT) suponen casi el 75% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas y se concentran en cuatro distritos de la ciudad, siendo los barrios del Distrito Centro los que acumulan un 65% de las mismas.

También que entre los años 2016 y 2024 las VUT se han incrementado sobre todo en aquellos ámbitos analizados que presentan mayor presión turística residencial; que las viviendas de uso turístico tienen una rentabilidad económica sensiblemente superior que el alquiler convencional; que los barrios con mayor presión turística residencial pierden mayor número de personas y hogares o crecen en menor número de estos; y que los precios de alquiler son más altos en los barrios que soportan una mayor presencia de VUT.

De igual modo, que en los ámbitos más tensionados se han superado los niveles de VUT existentes en el periodo previo a la pandemia de la Covid-19; reducción del parque de viviendas vacías hace que las viviendas de uso turístico se implanten en el parque de viviendas principales; y la incidencia en el acceso a la vivienda de los vecinos de las áreas estadísticas que soportan un mayor número de viviendas de uso turístico.

Disposición adicional del pgou

Con base en este estudio y sus conclusiones, se propone el establecimiento de una serie de limitaciones viviendas de uso turístico, de manera que éstas puedan implantarse en los barrios con menos presión turística y se impidan en los que existe mayor número de alojamientos turísticos.

La disposición que se va a incluir en el Plan General toma como referencia el establecimiento del número máximo de viviendas turísticas a autorizar en cada barrio como el procedente de aplicar el porcentaje del 8% sobre el número de viviendas familiares disponibles en cada barrio.

Esta cifra ha sido ha sido obtenida mediante el redondeo más próximo a la aplicación de la proporción del 8% sobre las viviendas familiares disponibles en cada barrio, calculada a partir de las inscripciones de inmuebles de uso residencial del Catastro.

De acuerdo con esto, a partir de la publicación en el BOP de la aprobación inicial de esta modificación del PGOU, solo podrán otorgarse nuevas autorizaciones hasta alcanzar el límite máximo previsto en aquellos barrios donde no se haya agotado el número máximo de viviendas de uso turístico establecidas. Por el contrario, en aquellos barrios donde se haya llegado al límite o éste haya sido sobrepasado, no podrá otorgarse ninguna autorización nueva.

A efectos de lo anterior se delimitan las zonas diferenciadas en la ciudad de Málaga tomando como referencia 417 barrios establecidos por el Centro Municipal de Informática (CEMI) y en función del porcentaje de viviendas turísticas registradas en el RTA.

Así, la zona 1/zona de decrecimiento se obtiene a partir de la agregación de barrios caracterizados por una tasa de inscripción de viviendas registradas en el RTA superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles en cada uno de ellos, esto es, una presión turística residencial registrada superior al 8%. La zona de decrecimiento la componen un total de 43 barrios, entre ellos, el centro histórico, El Ejido, La Merced, Lagunillas, Capuchinos, El Molinillo, Baños del Carmen, Martiricos, Torre del Río, y Pacífico, entre otros.

La zona 2/zona de crecimiento acotado es zona obtenida por la agregación de barrios caracterizados por una tasa de inscripción de viviendas turísticas registradas en el RTA igual o superior al 4,53% (media municipal) y no superior al 8% del total de viviendas familiares disponibles, esto es, una presión turística residencial registrada entre 4,53% y 8%. En esta zona sólo se permitirán inscripciones de viviendas turísticas hasta alcanzar una tasa de inscripción del 8% que dispongan de entrada y servicios independientes. La zona de crecimiento acotado la componen un total de 32 barrios, entre ellos, Mármoles, Perchel Sur, Huelin, o La Princesa.

Por su parte, la zona 3/zona de crecimiento es zona obtenida por la agregación de barrios con una tasa de inscripción de viviendas registradas en el RTA inferior al 4,53% del total viviendas familiares disponibles, esto es, una presión turística residencial registrada menor a 4,53%.

La zona de crecimiento la componen los 296 barrios restantes, hasta los 316 barrios municipales que disponen de más de diez viviendas familiares catastradas, donde se podrán inscribir nuevas viviendas turísticas, siempre que cuenten con entrada y servicios independientes.

El resto de barrios municipales (46) hasta los 417 determinados por el CEMI no se consideran barrios residenciales y por lo tanto quedan excluidos de la posibilidad de delimitación de la implantación del uso turístico mediante la tipología de viviendas turísticas.

El número máximo de viviendas a autorizar en cada barrio será revisado por el Ayuntamiento de Málaga al año de la entrada en vigor de esta modificación y, posteriormente, con una periodicidad máxima de cuatro años.

Además, lo establecido en la instrucción impulsada por el Ayuntamiento en el mes de junio para limitar el registro de nuevas viviendas turísticas en la ciudad, que exige que la vivienda disponga de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales totalmente independientes de las del resto del edificio, seguirá vigente.