Pisos patera e infraviviendas: los mínimos legales de habitabilidad

De ahí, que el Govern haya tomado cartas en el asunto, sancionando a quienes oferten este tipo de espacios como vivienda. De momento, ya han sido 28 los expedientes saldados con notables multas económicas por incumplimiento sistemático de la Ley de Vivienda, elevándose el total de 1'8 millones desde la entrada en vigor de la norma.

Pero, ¿cuáles son los límites que fija la normativa legal vigente en Baleares para establecer un mínimo de habitabilidad? El Decreto del Govern que regula las condiciones de anidamiento, higiene e instalaciones para el diseño y habitabilidad de viviendas, además de la expedición de cédulas de habitabilidad, que data de 1997 y fue modificado en 2007 hasta amoldarse a la ley vigente, del año 2018, traza unas líneas técnicas que, por desgracia, distan mucho de la realidad que muchos ciudadanos tocan vivir.

Definir a nivel estadístico qué es o qué se debe considerar ‘piso patera' o infravivienda resulta un criterio subjetivo en función de los espacios habitables y el número de residentes. Lo que sí establece la norma que pone en práctica la Conselleria de Mobilitat i Habitatge son las condiciones higiénicas y normas de habitabilidad en viviendas y locales, estos últimos reconvertidos en muchos casos en vivienda legalizada o no. En el caso de viviendas ya existentes, el espacio mínimo exigido es de 26 metros cuadrados, por los 30 establecidos para los nuevos, con una habitación separada.

Se entiende por hacinamiento no contar con un espacio mínimo de quince metros cuadrados, de la misma manera que el Decreto del Govern deja muy claro que los locales deben realizar otras funciones como las de negocio, trabajo, industria, recreativo, deportivo o de reunión. También se consideran edificios residenciales no incluídos dentro del concepto de vivienda los alojamientos turísticos en sus distintos tipos y categorías.

Un punto importante a tener en cuenta a la hora de separar lo que es una infravivienda del marco normativo es el número de ocupantes, que viene determinado por la cantidad de plazas ubicadas en los dormitorios. Así, se computan dos plazas para un dormitorio de superfície igual o mayor a 10 metros cuadrados y una plaza para uno igual o mayor de 6 metros cuadrados y menor de diez.

En el caso de vivienda nueva, la Ley de Vivienda establece una superfície mínima de base para cuatro ocupantes, estando obligados a incrementarla en un metro cuadrado por cada habitante extra, hasta un máximo de diez. La misma fija una altura de 2'50 metros de la vivienda, salvo baños, lavabos y distribuidores (2'20) y trasteros (1'50). Asimismo, se exige un mínimo de 12 metros cuadrados de mínimo en la sala de estar, 6 de comedor, 5 de cocina y entre 14 y 18 en espacios de sala de estar-comedor-cocina.

Los dormitorios dobles han de tener un mínimo de 10 metros cuadrados, por los 6 de uno simple y los 2 de los baños. Los trasteros, por su parte, se limitan a uno por planta, incrementándose en uno más por cada diez ocupantes suplementarios. Al igual que los baños, se deberán aumentar esa cantidad cuando se cuente con más de cuatro dormitorios.

La citada Ley de la Vivienda de Baleares fija que el acceso a la vivienda debe ser independiente, no pudiendo realizarse a través de otra, además de obligar a contar con un ascensor en los edificios comunitarios con una altura de 7'50 metros de altura.

Ventilación e iluminación son dos aspectos más a tener en cuenta a la hora de definir qué es habitable o no, obligando a tener sistema de extracción de humos y ventilación forzada en las cocinas, al igual que un mínimo de iluminación natural no inferior a una décima parte de su superfície útil. Servicios mínimos para la habitabilidad son la instalación eléctrica para iluminación y usos domésticos, de agua fría y caliente y, en caso de no tener conexión a la red pública, contar con un depósito de al menos 400 litros por habitante, sin dejar de lado el saneamiento para aguas pluviales y residuales.

Las viviendas ya existentes ven reducido parte del mínimo espacio útil (10 metros cuadrados sala de estar, 5 comedor, 3 cocina…), al igual que las condiciones de ventilación e iluminación (1/12 parte de su espacio), calcando lo requerido en cuanto a servicios (luz, agua…).