Un registro abierto a la sociedad

Frente a la legislación anterior en materia de publicidad inmobiliaria, bienintencionada e insuficiente, que admitía supuestos de cargas generales y tácitas, la Ley Hipotecaria crea el Registro de la Propiedad moderno. Se trata de un registro jurídico, en que la inscripción produce efectos sobre el derecho registrado, ya sea su constitución: hipoteca, derecho de superficie; o bien su protección y oponibilidad frente a los demás miembros de la sociedad, en el caso de la propiedad y los demás derechos inscribibles Conforme a su Exposición de Motivos: «Una venta si se inscribe, ya traspasa el dominio respecto a todos; si no se inscribe, aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción».

Estos efectos de legitimación y fe pública registral requieren la previa calificación del registrador, bajo su responsabilidad. Esta calificación tiene por objeto documentos notariales (la escritura pública autorizada por notario es uno de los pilares de nuestro sistema de seguridad jurídica), judiciales, administrativos y documentos privados, en los casos en que las leyes admiten su acceso al Registro.

Un aspecto esencial de la protección del Registro es que garantiza los derechos sobre el inmueble en concreto, elegido por su titular, a diferencia de otros sistemas que se basan en la obtención de un valor económico a través de una indemnización, cuya percepción está sujeta a distintos riesgos, entre ellos el de insolvencia de las entidades que deben prestarla.

A lo largo del siglo XX, el Registro de la Propiedad ha contribuido a la reorganización de la propiedad rústica y al acceso a la propiedad de la vivienda habitual en una proporción desconocida en otros países europeos, atendiendo a su renta per cápita y al valor de los inmuebles adquiridos. La seguridad aportada por la hipoteca y su desenvolvimiento en el Registro ha permitido un mercado hipotecario con tipos de interés muy inferiores a los del préstamo personal y a los de países europeos con sistemas de mero registro de títulos. Actualmente, los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles tienen ante sí importantes retos:

· La conciliación de la publicidad, razón de ser del Registro, con la protección de datos de carácter personal.

· La eficaz colaboración con las autoridades en materia de blanqueo de capitales, aclarando situaciones de opacidad a través del Registro de Titularidades Reales.

· La incorporación de determinadas limitaciones legales, especialmente en materia urbanística, al folio registral, objeto de interés y consulta por parte del adquirente o inversor, así como las circunstancias medioambientales de las fincas.

· Una mayor certeza en la delimitación y protección del dominio público y la publicidad registral de nuevas formas de aprovechamiento de la propiedad (alquileres turísticos).

· Finalmente, un impulso a la resolución de controversias a través de la conciliación ante el registrador, que reforzará la protección de los consumidores.